Guía: Paso a Paso para COMPRAR en Miami, Florida
1) Precalificación o prueba de fondos
Objetivo: Saber exactamente cuánto puedes pagar (cuota, efectivo al cierre y colchón).
Solicitar la pre-aprobación es un paso importante para los compradores de vivienda, ya que te permite conocer tu capacidad de compra y te ayuda a prepararte para el proceso de compra de manera más efectiva.
Beneficios de la pre-aprobación
Te ayuda a entender tu presupuesto: Te da una idea clara de cuánto puedes gastar en una casa.
Te da ventaja con los vendedores: Demuestra que eres un comprador serio y financieramente capaz.
Agiliza el proceso de compra: Facilita el proceso de solicitud de hipoteca cuando encuentres la propiedad adecuada.
¿Qué implica?
Evaluación preliminar: El prestamista analiza tu información financiera para estimar cuánto te podrían prestar para comprar una casa.
Carta de pre-aprobación: Si eres pre-aprobado, recibirás una carta del prestamista indicando un monto estimado de préstamo, lo que te da una idea del rango de precios de propiedades que puedes considerar.
No es garantía de préstamo: La pre-aprobación no asegura la aprobación final del préstamo, ya que el prestamista realizará una evaluación más exhaustiva de la propiedad y tu situación financiera antes de la aprobación final.
Sugerencias
Pide que el banco que te anticipe estimados de costos (seguros, impuestos, HOA si aplica) específicamente de la propiedad que te interesa.
Si usarás hipoteca, entiende los impuestos del préstamo en Florida (los paga normalmente el comprador al originarse el préstamo): documentary stamp tax sobre la nota (0,35 $/100 $) y impuesto intangible (0,002 del principal).
2) Búsqueda inteligente: zona, riesgos y reventa
Objetivo: Reducir sorpresas y escoger con criterio.
Buscamos opciones que se ajusten a tu perfil y presupuesto. Los recorridos presenciales o virtuales ofrecen comprensión y entendimiento sobre estado físico, ubicación y potencial de la propiedad.
Zonificación de inundación: Verifica si está en SFHA (zonas A o V); con hipoteca federal necesitarás seguro de inundación. Usa mapas FEMA; te orienta sobre riesgo y requisitos.
Nueva divulgación de inundaciones (vendedores): En Florida, los vendedores deben informar si la propiedad ha tenido reclamaciones por inundación, la zona FEMA actual y ciertos riesgos, aplicable a contratos a partir del 1 de octubre de 2024. Te ayuda a evaluar historial y prima de seguro.
Impuesto a la propiedad: Estima la factura con la herramienta del Miami-Dade Property Appraiser y considera descuentos por pago anticipado (facturas se emiten el 1 de noviembre; hay descuentos escalonados si pagas antes de marzo 31).
HOA (si aplica): Confirma cuotas, reglas, procesos de aprobación y posibles estoppels (certificados de deudas) antes de firmar.
3) Oferta y contrato
Objetivo: Ganar la propiedad con el riesgo bajo control.
Tu asesor te ayuda a formular una oferta competitiva, que incluya fechas claras y contingencias necesarias (inspección, financiamiento, etc).
Claves de la oferta (FAR/BAR As Is)
Depósito de seriedad (escrow): porcentaje negociable (frecuente 1–3 %); fija el periodo de inspección (p.ej., 7–10 días). Si no te convence, puedes cancelar durante ese periodo sin penalidad.
Contingencias típicas: inspección, financiamiento y tasación.
Divulgaciones vendedoras: además de la nueva divulgación de inundaciones, en Florida, el vendedor (y los agentes) deben divulgar defectos materiales no aparentes conocidos. No hay formulario estatal obligatorio, pero se recomienda usar el de Florida Realtors.
4) Inspecciones y due diligence
Objetivo: Verificar condición, permisos y posibles costos ocultos.
Es clave una inspección profesional de estructuras, plomería, electricidad. Además, verifica el título, condiciones de inundación y posibles gravámenes.
Inspección general residencial y WDO/termita: Se refieren a problemas relacionados con insectos destructores de madera, específicamente termitas. WDO significa "Wood Destroying Organisms" (Organismos Destructores de Madera), y se utiliza como término general para referirse a cualquier insecto o hongo que pueda dañar la madera en una propiedad. Las termitas son el tipo más común de WDO y causan daños significativos a las estructuras de las casas al consumir madera. Esta inspección es realizada por operador autorizado por el Departamento de Agricultura de Florida).
Piscina, tanque séptico (si corresponde): Una inspección de piscina y tanque séptico es una evaluación profesional que busca identificar problemas o riesgos potenciales en estos sistemas antes de la compra de una propiedad. La inspección de la piscina evalúa el estado del equipo, la estructura, y la seguridad, mientras que la inspección del tanque séptico examina el sistema de tratamiento de aguas residuales, incluyendo el tanque, el campo de drenaje, y las tuberías.
Wind Mitigation y 4-Point (frecuentes para seguros en Florida): Se refiere a las medidas tomadas para proteger una estructura contra los daños causados por fuertes vientos, como los de huracanes o tormentas. La inspección "4-Point" es una evaluación específica de los sistemas principales de una casa (techo, electricidad, fontanería y HVAC) para determinar si cumplen con los estándares requeridos por las aseguradoras.
Búsqueda de gravámenes municipales (municipal lien search): Permite localizar gravámenes municipales no registrados, infracciones de servicios públicos, infracciones del código, evaluaciones especiales y problemas de permisos relacionados con propiedad. Es práctica estándar en cierres en Florida para evitar sorpresas.
Estoppel HOA/Condominio (si aplica): "Estoppel" en el contexto de una HOA o condominio se refiere a un certificado de impedimento o certificado de estoppel. Este documento es una declaración formal que proporciona información precisa sobre el estado de una propiedad en relación con la asociación de propietarios (HOA) o el condominio. Sirve para verificar detalles como cuotas pendientes, gravámenes, o cualquier otra obligación financiera o contractual asociada a la propiedad. Este documento/carta legal se utiliza para confirmar los términos de un acuerdo, en transacciones inmobiliarias, y evitar que una de las partes posteriormente contradiga lo establecido en la carta.
Levantamiento/Survey: se refiere a un levantamiento topográfico o estudio de límites. Es un proceso que determina la ubicación precisa y los límites de una propiedad, incluyendo la posición de construcciones y características del terreno. Para single-family financiada el prestamista suele exigir survey reciente para asegurar límites y linderos
5) Tasación, underwriting y TRID (si hay hipoteca)
Objetivo: Que el préstamo llegue sólido al cierre.
Si hay préstamo hipotecario, el prestamista contratará una tasación profesional para asegurar el valor.
El prestamista ordena tasación: Documento escrito que muestra una opinión de cuánto vale una propiedad. La tasación le brinda información útil sobre la propiedad. Describe lo que la hace valiosa y puede mostrar cómo se compara con otras propiedades en el vecindario. Si no alcanza el valor negociado, puedes renegociar, aportar diferencia o cancelar si tu contingencia lo permite.
Regla TRID (CFPB): TRID (Divulgación Integrada TILA-RESPA) exige que los prestamistas entreguen a los compradores dos formularios clave: el "Estimado del Préstamo" y la "Divulgación de Cierre", con el objetivo de que los compradores comprendan mejor los términos, costos y condiciones del préstamo antes de finalizar la compra. Debes recibir la Closing Disclosure (CD) al menos 3 días hábiles antes del cierre (para que la revises con calma).
6) Preparación de cierre (título, costos y firma)
Objetivo: Llegar a cierre sin baches
Se revisa y firma la escritura, documentos de cierre y se gestionan los impuestos de transferencia
Título y pólizas:
Compromiso de título: Documento que establece las condiciones bajo las cuales una compañía de seguros de título emitirá una póliza de seguro de título. Básicamente, detalla lo que está y no está cubierto por el seguro de título, protegiendo al comprador y al prestamista de problemas legales con la propiedad.
Impuestos estatales al traspaso (ejemplo Miami-Dade):
Deed doc stamps: Son gravámenes que gravan la transmisión de la propiedad o la titularidad de un bien inmueble de una parte a otra. Estos impuestos suelen calcularse como un porcentaje del precio de venta de la propiedad o de su valor tasado, y pueden variar mucho según la jurisdicción. En Florida son 0,70 $/100 $; en Miami-Dade son 0,60 $/100 $ y existe un surtax adicional de 0,45 $/100 $ no aplicable a vivienda unifamiliar o condo (por eso las viviendas unifamiliares pagan solo 0,60). P. ej., compra de 500.000 $ single-family en Miami-Dade ⇒ 3.000 $ en doc stamps del deed.
Walk-through final: Es una inspección final que los compradores realizan en la propiedad antes de cerrar la compra, generalmente uno o dos días antes. El propósito principal es verificar que la propiedad esté en las condiciones acordadas y que se hayan realizado las reparaciones prometidas. Es una oportunidad para asegurarse de que no haya nuevos problemas o daños y que todo funcione correctamente.
Cierre y fondos: El cierre es el proceso final en la compraventa de una propiedad, donde se firman todos los documentos necesarios y se transfieren los fondos para completar la transacción. Los fondos se refieren a la suma de dinero que se utiliza para pagar la propiedad, ya sea a través de un préstamo hipotecario, ahorros personales o una combinación de ambos. la firma puede realizarse en notaría/compañía de títulos o cierre remoto. Los fondos pueden enviarse por transferencia/cheque de caja.
7) Después del cierre (primeros 30–90 días)
Objetivo: Asegurar beneficios y evitar recargos.
Recibe las llaves y garantiza cobertura de seguro contra inundaciones si aplica
Exención de Homestead (residencia principal): Hasta 50.000 $ de exención; además aplica la Save Our Homes (tope anual a la subida del valor tasado y portabilidad a tu nueva casa). Solicítala a tiempo (en Miami-Dade el periodo corre hasta marzo 1 para el año fiscal en curso).
Impuestos de la propiedad: La factura anual se emite el 1 de noviembre y puedes obtener descuentos por pronto pago; coordina con tu servicer si tienes escrow.
Pólizas y mantenimiento: Confirma seguro de hogar e inundación (si corresponde), programa mantenimiento preventivo (techo/HVAC) y guarda tu wind mitigation para descuentos.
8) Cronograma sugerido (ejemplo rápido)
Día 0: Oferta aceptada → depósito a escrow (1–3 %).
Días 1–10: Inspecciones, municipal lien search ordenado, solicitud de HOA si aplica.
Días 10–20: Tasación; aclarar reparaciones/créditos; CD preliminar.
Día 20–30/45: Clear to close, CD final ≥3 días hábiles antes, walk-through y cierre.
9) Mini-glosario útil (Florida/Miami-Dade)
FAR/BAR “As Is”: Contrato estándar que otorga periodo de inspección con derecho de cancelación.
Estoppel: Certifica saldos de HOA; por ley su tarifa está topada y se ajusta por inflación cada 5 años.
Municipal Lien Search: Busca deudas no registradas (servicios, multas, permisos).
TRID/CD: Regla federal que te da 3 días hábiles para revisar la Closing Disclosure.
Homestead/SOH: Exención fiscal y tope anual/portabilidad para residencia principal.
10) Aviso importante
Esta guía tiene fines informativos y prácticos. No constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Aspectos específicos como financiamiento, FIRPTA, estructura de título, impuestos o inspecciones deben ser evaluados caso por caso. Para ello, contamos con un equipo de especialistas que cubre cada área relacionada con tu transacción inmobiliaria, garantizando un proceso seguro y acompañado en todo momento.
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto debo tener para el cierre si financio mi compra?
Entre el 2 % y 5 % del precio de compra más el down payment. Cerca del 3 % del precio solo en closing costs, según datos actualizados. Añade los impuestos, la tasación, seguro y el down payment — podrías necesitar mínimo entre 8-10 % en total del precio de la propiedad.
¿Puedo retractarme después de firmar?
Solo si la orden de contingencia (como inspección o financiamiento) está activa. En condominios, por ejemplo, si no te entregan los documentos, tienes 3 días para desistir. Verifica términos en el contrato: sin contingencias activas, perderás el depósito si cancelas.
¿Necesito seguro contra inundación?
Si estás en zona de riesgo o tu prestamista lo exige, sí. La mayoría de seguros de hogar excluyen inundaciones. Las pólizas independientes son obligatorias en zonas FEMA o si financias tu compra. Evalúa riesgos específicos y cobertura adecuada.
¿Cómo afectan los cierres a la declaración de impuestos?
Los impuestos prorrateados (IBA) son comunes; la gestión la determina el título. Los impuestos se prorratean entre comprador y vendedor según fecha de cierre; se reflejarán en el reserva de cierre.
¿Qué documentos necesito presentar para preaprobación?
Identificación, prueba de ingresos, declaraciones bancarias. Para residentes: ID, W-2, 2 últimos años de tax returns, estados bancarios, carta de empleo. Si vienes de fuera, puede ser solo pasaporte y prueba de fondos, pero consultar el prestamista es clave.
¿Qué sucede si descubro defectos tras cerrar?
Si se trata de algo oculto o no revelado, podrías tener base legal para reclamar. El vendedor debe revelar defectos conocidos. Si hubo “contrato as-is” pero hubo ocultamiento intencional, hay opciones legales. Siempre mejor hacer inspección y revisión antes del cierre.
¿Puedo negociar tarifas ya establecidas?
Sí, muchas tarifas son negociables, o se puede solicitar concesiones. Aunque doc stamps y taxes son fijos, muchos costos (honorarios de agente, originación de préstamo, tasa de HOA) se pueden negociar. También se puede pedir que el vendedor cubra ciertos costos de cierre
¿Qué pasa si no vivo en Miami?
El proceso se puede hacer remotamente con firmas digitales y visitas virtuales. Se usan herramientas digitales para tours, firmas electrónicas y coordinación con title & escrow.
Si no encontraste tu respuesta aquí, da click en el botón azul y escribe tu pregunta.
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